A bankok különösen kedvelik a lakóparkokat, míg az irodai ingatlanokat nem igazán tartják vonzónak.
Az economx.hu Real Talks podcast sorozatának legújabb, negyedik epizódjában az ingatlanfejlesztések finanszírozásának aktuális kihívásait elemezték a szakértők. A kereskedelmi ingatlanpiac mellett a pénzintézetek most elsősorban a lakásprojektekre helyezik a fókuszt, mivel ezen a területen kétszeresen is profitálhatnak. Farkas Tibor, 2025. április 24. Fotó: Magyar Építők.
A kereskedelmi ingatlanok piaca az utóbbi időszakban jelentős átalakuláson ment keresztül, és a különböző szegmensek teljesítménye is eltérő tendenciákat mutat. Jelenleg a bankok nem szívesen vállalják az irodai projektek finanszírozását, mivel ez a szegmens meglehetősen telítetté vált. Az üresedési ráta viszonylag magas, és a járvány, valamint a távmunka hatásai továbbra is érezhetőek. Míg az irodapiac kiszámíthatósága csökkent, a hotelpiac viszont folyamatosan élénkülni látszik, köszönhetően a turizmus fellendülésének. Ennek eredményeként a pénzintézetek egyre nyitottabbak a szálláshelyek finanszírozására.
Ez a terület nem igazán mondható a legvonzóbbnak, hiszen a bankok továbbra is leginkább a logisztikai és kiskereskedelmi termékek támogatásában lelnek örömöt. A pandémia utáni időszakban hatalmas fellendülés volt tapasztalható a logisztikai ingatlanpiacon, ahol jelentős kereslet alakult ki az ilyen típusú ingatlanok iránt. Jelenleg azonban a kereslet és a kínálat között egyensúly állt be, és a korábbi robbanás után konszolidációs folyamat zajlik, amelyet Nagy Gergely, az OTP Bank Budapesti Régiójának vállalati régióvezetője elemez.
A változások miatt a nagy cégek kisebb időre terveznek az irodaházakban, míg régebben jelentős előbérleti szerződések köttettek. A cégek nemigen tudnak egy évnél tovább tervezni, ezért a bérlők flexibilis szerződéseket kötnek kisebb időszakokra, így a fejlesztők csak jelentős kockázattal tudnak elindítani egy új projektet. Régen nem voltak ritkák a tízéves szerződések, manapság 3-5 évben gondolkodnak a vállalatok.
Az irodafejlesztések finanszírozásának lehetőségei drasztikusan szűkültek az utóbbi időszakban. Mi is rendelkezünk egy ígéretes projektünkkel, amelynek alapozási munkálatai már megkezdődtek, de a bankok csak jelentős előbérlet mellett hajlandók támogatni a beruházást. Az elkövetkező egy-két évben nem várható lényeges változás a piacon. Az elmúlt időszak eseményei a világgazdaságot is megrázták, és a kereskedelmi ingatlanok esetében a kiszámíthatatlanság tovább fokozza a nehézségeket – nyilatkozta Czár Balázs, a DVM group ügyvezető partnere.
Ha átfogóan szemléljük az ingatlanszektort, akkor jelenleg a lakáspiacon tapasztalható igazi fellendülés a legszembetűnőbb. Az elkövetkező egy-két évben jelentős keresletre számíthatunk, amelyet a kínálat még nem tudott teljes mértékben kielégíteni, így az árak folyamatosan emelkednek. A bankok is kedvezően viszonyulnak az ilyen típusú projektehez, mivel a fejlesztők folyamatosan értékesítik a lakásokat, ami garantálja a finanszírozás megtérülését.
Már megtörtént a felpattanás, a bankok szívesen finanszíroznak, vagyis nem az a helyzet, mint 2008-ban. 2023-24-ben is voltak lakásfejlesztések, most még inkább beindultak a beruházások. Korábban az állam a keresleti oldalt támogatta, mint például a CSOK esetében, most a kínálatot ösztönzi az állami tőkeprogram segítségével. 2025-2026 környékén várható, hogy egyensúlyba kerül a kereslet és a kínálat.
Ha a beruházók továbbra is hozzák a jó értékesítési adatokat, megfelelő az önerő és az előértékesítettség aránya, akkor a bankok továbbra is nyitottak lesznek a finanszírozásra. A lakóingatlanok 2-3 év alatt elkészülnek, a fejlesztők eladják, majd a bankok a vevők lakáshiteleibe viszik át a tőkét, vagyis egy hosszú távon kiszámítható termékről beszélhetünk, magyarázza Nagy Gergely.
Néhány nemzetközi vállalat spekulatív fejlesztéseket indít saját forrásaikból az irodai szegmensben, abból a feltételezésből kiindulva, hogy az építés befejezése előtt 1-2 évvel már elegendő előbérleti szerződést tudnak kötni, amely lehetővé teszi számukra a banki finanszírozás igénybevételét. Ugyanakkor a fejlesztők, a jelenlegi piaci helyzetet figyelembe véve, inkább alternatív irányok felé fordulnak: lakóingatlanok vagy ipari-logisztikai létesítmények építésébe fognak. Az ipari-logisztikai szektor azonban nem mentes a kihívásoktól, hiszen a bérleti díjak stagnálnak, míg a lakásárak jelentős növekedésen mentek keresztül – hívja fel a figyelmet Czár Balázs.
Az irodapiacon a szerződések többsége a hosszabbítások körül forog, mivel a bérlők nem szívesen váltanak helyet. Korábban a vállalatok sokkal rugalmasabban kezelték a költözéseket, de manapság a piac mobilitása jelentősen csökkent. Nem meglepő, hogy a bankok egyre inkább a lakóingatlanok felé orientálódnak, hiszen ezek esetében a tranzakciók gyorsabb lebonyolítása lehetséges. Emellett a pénzintézetek a lakáshitelekkel hosszú távú finanszírozási lehetőségeket kínálnak. Máté Viktor, a BDO Magyarország vállalati pénzügyek igazgatója kifejti, hogy a lakáspiacon a számítások sokkal átláthatóbbak, és a hitelkihelyezés is diverzifikáltabbá vált.
A bérlakáspiacról folyamatosan beszélnek mostanában, ám valójában még nem alakult ki igazán Magyarországon. Van néhány szereplő, akik összegyűjtöttek párszáz lakást, de ez még messze van a valódi piactól. A bérlakások kérdése a lakhatási válság kapcsán került előtérbe. Vidéken az állami támogatások révén próbálják kezelni a problémát, de a változások nagyon lassan haladnak. A fejlesztők vidéken sem tudják olcsóbban megvalósítani a projekteket, miközben az eladási árak alacsonyabbak.
A befektetők szerepe kiemelkedő az új lakások esetében, ami pedig egy bérlakás megtérülését illeti, nagyjából négyszázalékos hozam mellett 10 százalékos éves értéknövekedéssel számolhatunk. Idén ezek a számok az állampapírpiaci hozamokkal is versenyképesek lesznek. A bankok általában olyan piacot finanszíroznak, ahol van benchmark, ami esetünkben még nincs. Kevés olyan fejlesztőt látok, aki deklaráltan bérlakás-programot indítana, ezért állami támogatásokra van szükség, folytatja Nagy Gergely.
A Lakhatási Tőkeprogram növeli a kínálatot, amivel az árak drasztikus növekedését szeretnék megakadályozni, azonban hiába, hiszen az árak folyamatosan növekednek. A kereslet jelentős, amelyet döntően a befektetők generálnak. Aki első lakást szeretne venni, és korlátozott önerővel rendelkezik, annak ez a program nem feltétlenül segítség, vagyis állami szinten más utakat is keresni kell, összegez Czár Balázs.
